去年6月，“神盘之王”仁恒滨河湾开盘的盛况，相信大家都还记得~

当时开盘单价相当之劲爆：18913-21538元/平米，还是精装！跟它前两期二手房的成交均价（35000元/平米）相比，剪刀差达到15000元/平米左右！

买到就是赚到！整个成都人民都在为它打call，甚至网上出现了N种“仁恒攻略”~

攻略1：

攻略2：

攻略3：

攻略4：

......

其实，这种购买仁恒滨河湾的操作就是：借名买房。

即借名人以出名人的名义购买房产，产权暂时登记于出名人名下，购房款由借名人实际支付。借名买房通常起因于限购，或因房屋出售对象为特殊群体（如经适房），购房人没有购房资格。

这里“借”的，实际是购房资格。

如何认识这种“资格”交易？

●直白一点，就叫“房产代持”，也就是大致定义为委托关系。打个比方，就是张三代李四 持有~

但是，委托代理其实是三方关系：张三和李四，还有仁恒滨河湾！当然仁恒滨河湾不care谁真正出钱，只认出面买房的张三，按合同把房子办到张三名下，一切都了结了。也就是说，根本没李四什么事儿！

●如果迂回一点，借名买房分为两个部分：一部分是委托购房；另一部分是房屋买卖。这样一来，它们三方的关系就显得有点暧昧不清！

实事求是，现行法律确实没有办法对借名关系准确定义，它和委托、雇佣、劳务等法律关系有类似，与买卖也有关联，但都不完全是一回事~

所谓名不正，所以言不顺，李四才会遇到现在的麻烦~

那么，像李四这种，借用他人名义买房的行为，到底能受到法律保护吗？

法律专家集结！！

一起为你解惑！

他们均处理过大量“借名买房”等类似案例，将根据真实情况现身说法！

打赢官司大概取决于三点：

一，你的诉讼目标是什么；

二，你的诉讼请求提对没有；以及

三，你的案件的具体情况（案情千差万别）。

比如，双方争议的是合同效力，还是所有权归属，诉讼风险是不一样的。

再比如，诉讼目标是拿回购房本金和主张赔偿，还是要求登记过户，乃至选择起诉的时机，也有不同说法。

又比如，房子有没有被第三人申请查封、有没有被拿去抵押，这对诉讼目标影响很大。

还比如，诉讼请求同样包括登记过户，是根据借名约定，还是在确认所有权基础上要求登记过户，裁判处理也有不同！

最后一点，购房者是多套房或多次借名买房，还是借名买房自住，对诉讼结果也可能有影响。

无效风险主要来自于不同地区的既往判例。判借名协议无效，主要是几点理由：

一，协议是虚假的，属双方虚伪意思表示，按无效处理（民法典明确规定虚伪表示无效）。

二，协议破坏限购，损害公共利益或者以合法手段掩盖非法目的，属于无效的情形。

三，协议意思表示不真实，不符合有效合同的条件。

对于借名协议是否会被判无效，答案是：一般不会！

考虑到不排除个别法院可能会以老标准判案，这里有必要补充几句。

说借名协议属虚伪表示，是理解有误，借名的意思是真实的。我买不了房，借你的名字备案和登记，等我有资格了你再过户给我，这当中没有任何虚假意思表示，当然前提是借名协议清楚无误记载这一过程（所以协议内容真的很重要）。

说借名协议有非法目的，也不成立。目前没有法律禁止借他人名义买房，在某些特殊领域，法律另有规定除外。

说借名协议损害公共利益，这帽子扣大了。

按照住建局同志的介绍，限购是国家对房地产的宏观调控政策，类似于指标平衡。那么，A借B的资格买房，B的购房指标就被占用了，并不会增加购房指标的总量，宏观调控和公共利益都没有受到影响。

所以，判决借名协议无效，不符合民法典精神。在纠纷中，如果不幸遇到借名协议无效的主张，可以参考以上答辩思路。

依据民法典物权编的规定，买卖不动产，取得所有权的条件是不动产登记，法律另有规定除外。

结论很清楚：借名协议只是一个合同，出钱的借名人取得的只是一种债权，相当于对方欠你的债，但这不代表你已取得房屋所有权。

那我去做一个公证，是不是就可以确认权利归属了？回答是，公证对不动产物权归属没有任何意义。

公证的唯一作用就是作为双方借名的证据，证据证明力高于一般的书面协议，仅此而已。

总之，该你的房子不一定是你的。

还有一个有意思的提问。

虽说之前有一些这样判的案件，但这种搞法，扰乱整个不动产登记制度，目前大多数法院都已经“拨乱反正”。

法官举了一个例子，夫妻共同财产没有做共有登记（这属于不用登记的“法律另有规定”），如果双方闹掰，一方来请求确认所有权，就可以适用这条规定。

很明显，借名买房不属于这种情况。借名的一方只是出了钱，但没有办理登记，也不属于“法律另有规定”，他的地位只是一个“真实的债权人”，不是司法解释说的“真实的不动产物权人”。

房子登记在出名人名下，然后房屋被债权人申请司法查封，可算借名买房的至暗时刻了。法律救济渠道：借名人可以案外人身份提执行异议，对异议裁定不服，还可提起执行异议之诉。

但是，按规定，要异议成功，借名人需提供证据，证明自己对房子有足以排除强制执行的实体权利。

什么是“足以排除强制执行的实体权利”，一般理解就是案外人对房屋享有物权，前面讲过了，这基本是不可能的。

所以法官的定调阴郁：异议很难成功。

类似的情况，出名人背着借名人，把房子卖给第三人，借名人同样只有“望房兴叹”。

市面有一些偏方，建议在房子上设定个假抵押、假租赁，以阻止第三人行使权利。

在设有抵押权的情况下，查封房子的拍卖款抵押权人可以优先受偿，保不住房子，先把拍卖款拿过来再说。

在擅自转售的情况下，假抵押能阻吓部分购买人，假租赁可以让借名人主张优先购买权。

所以，偏方或多少有点用。但只能防君子，不能防小人。

为什么这样说呢？

假抵押和假租赁的中心思想是一个“假”字，用来糊弄一下第三方是可以的，奈何防不住出名人的“背叛”啊！

假的永远是假的。出名人要是和第三方达成勾连，随便配合第三方一举证，防火墙不攻自破，还正好撞上民法典关于“虚伪意思表示无效”的枪口。

还有一条思路：那就是牢牢把握“房主不炒”这一国家主线。限购的目的是遏制投机炒房，但同时鼓励大家进城安居乐业。这意味着，买房自住的购房人群，法律会给予特别保护。

根据司法解释，执行异议里有一类情况，购房人签订了合法的购房合同（在查封以前）、支付了购房款、合法占有了房屋（在查封以前）、非因自身原因未办理登记，可以受到特殊保护。即，虽然借名人还没有取得所有权，但这种合同权利可以作为排除强制执行的“实体权利”。

其他条件都好理解，重点是“非因自身原因未办理登记”。开发商迟延办证，就属于这种情况。

借名买房好像多少有点“炒房”的因素，出问题是“自找”的。借名买房一定是炒房吗？不见得完全是这样。

以自住为目的，借他人名义买房，本质上和其他购房者的需求是一样的。此时借名人处于一种委托人的地位。不能办理登记，属于限购政策的精准性问题，不是购房人自身造成的。

此外，有人住在房子里，敢来买房的人怕是不多。这总比搞什么假租赁靠谱些。

当然，这一观点要有判例的支撑，才能更有底气。但这至少算一个备选思路。

既然借名协议原则上有效，就可能产生请求登记过户的诉争。

基于所有权确认之诉的过户请求，是一种物权请求权，法官告诉你，这案由搞错了，应改为合同纠纷案由，即基于协议的约定请求过户。

是不是基于协议请求过户，就可以得到支持了呢？当然不是。法官对过户请求的支持是有条件的：

一，要看这个协议有没有其他无效的情形。虽然借名协议原则上有效，但如果审查发现存在其他无效情形，被否定效力，过户请求自然难以支持；

二，要看起诉时是不是已经取得购房资格。没有取得购房资格，意味着协议不可履行。住建的同志说，行政部门会尊重法院的裁判，但法院显然不会违背购房政策强令登记过户；

三，要看起诉时房屋有没有其他登记障碍。比如说，有没有抵押或司法查封。

说到风险，嘉宾的意见就有些分歧了。来自法院和住建的嘉宾建议，四平八稳，那就是尽量不要借名买房。

我的位置相对洒脱，所以表态略有差异：对老百姓来说，法无禁止皆可为。但借名买房确有客观风险，风险还不小。而且无论怎么防，风险都不可能完全消除。能不能做，怎么做，取决于自己。

有一些做法，可以相对减低一些风险。比如：

一，借名协议要签好。本着实事求是的原则，把相关款项的用途、金额、支付方式明确约定，以锁定事实；借名登记的意思要表达清楚，以避免其他争议；违约责任的约定是有讲究的，要考虑房屋增值因素，计算方法尽可能明确，又不能约定过高；

二，如果可以，让出名人提供反向抵押。反向抵押以购房款和有关利息、违约金为标的债务，以出名人其他房产作为抵押物，这是一个真实的抵押，不是编造出来的“假抵押”，目的是防止“背叛”；

三，房主不炒的实际居住原则。理由已如前述，不再多说。这种做法不能保证绝对安全，但多少增加些胜算，减少些风险。